Para explicaros el procedimiento al que os vais a enfrentar para vender un piso heredado en Valencia, hemos pedido la colaboración del despacho de abogados con el que colaboramos habitualmente y que conoce a la perfección todo lo que debemos hacer para poder vender la propiedad sin que surjan inconvenientes. Para que el proceso de venta de esta casa heredada llegue a buen puerto y sin sobresaltos tenemos que ser cuidadosos con la documentación y los plazos y procedimientos a seguir.
VENDER UNA CASA HEREDADA
Si tenemos claro que queremos vender la casa que hemos heredado, el primer paso es que los herederos acepten la herencia recibida mediante escritura pública otorgada ante notario. Como regla general, la documentación de la aceptación de herencia y para su formalización ante notario será la siguiente:
- Original del certificado de defunción. ( se podrá obtener a partir de lo quince días hábiles desde el fallecimiento)
- Certificado de últimas voluntades (en el que deberá indicarse cuál es el último testamento otorgado por el difunto).
- Certificado de seguros de cobertura de fallecimiento.
- Copia auténtica del testamento del difunto.
- Escrituras de las propiedades inmobiliarias del difunto y recibos de IBI para obtener la referencia catastral de los inmuebles.
- Certificados de entidades bancarias con saldos a la fecha de fallecimiento.
- En caso que existan otros bienes y/o deudas (acciones, vehículos, préstamos personales o hipotecarios, etc.), y en la medida en que sea posible, documentos que acrediten que su titular era el fallecido.
- En definitiva, se trata de identificar al difunto, sus herederos y demás beneficiarios (legitimarios, legatarios, etc.), los bienes y deudas que el difunto tenía, así como su reparto atendiendo al testamento o a los acuerdos posteriores alcanzados entre las partes (así, si el causante ha dejado bienes inmuebles por mitades indivisas, los herederos pueden acordar repartírselos de forma que cada uno se quede con la plena propiedad de un inmueble, aunque habrá que estudiar previamente la fiscalidad de ese acuerdo porque puede tener consecuencias en los impuestos a pagar).
¿QUÉ PASA SI LA PERSONA FALLECIDA NO HABÍA HECHO TESTAMENTO?
- Si el difunto no tenía hecho testamento, será requisito previo a la escritura de aceptación de herencia, realizar ante el notario competente la declaración de herederosab intestato, esto es, la identificación de quiénes son los herederos del difunto según la legislación aplicable a la herencia.
Para el acta, vamos a necesitar el Libro de Familia, y dos testigos que puedan acreditar el parentesco.
¿QUÉ HACER CUANDO YA SE HA FIRMADO LA HERENCIA?
- Una vez firmada la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, hay que proceder a la liquidación de Impuesto sobre Sucesiones ante el organismo autonómico competente, así como, si hay inmuebles urbanos y la ordenanza municipal del municipio en el que se encuentran lo prevé, tramitar el pago del Impuesto sobre el Incremento de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (popularmente conocido como “plusvalía”) ante el Ayuntamiento.
- El Impuesto sobre Sucesiones, siempre polémico por las distintas tributaciones que implica según las reducciones que aplica cada Comunidad Autónoma, es quizá el más conocido pero no hay que olvidar la plusvalía, que puede suponer una gran cantidad de dinero.
- Tal como nos comenta Luis …tras su experiencia en muchos casos, “tanto una planificación jurídica y fiscal previa de la sucesión (por ejemplo, estudiando la efectividad de llevar a cabo donaciones en vida, que en casos puntuales puede ser recomendable), como en el momento de la aceptación de herencia (por ejemplo, al establecer el valor que se otorga al inmueble en la escritura de aceptación de herencia, o estudiando una posible renuncia a la herencia), puede ayudar a ahorrar mucho dinero en impuestos. Por tanto, si está prevista la posterior venta de la vivienda, es mejor consultar con un profesional inmobiliario el precio posible de venta para fijar un valor acorde en la adjudicación de herencia, En Inmobiliaria Igarka, tenemos una amplia experiencia en valoración de inmuebles y estaremos encantados de asesoraros sobre le precio de la vivienda
- Una vez satisfechos los impuestos ,cuyo pago hay que realizar en el plazo de los 6 meses siguientes a la defunción, (si bien dicho pago se puede aplazar bajo determinadas condiciones), lo recomendable (que no obligatorio) es inscribir la nueva titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad, de forma que conste en registro público que el inmueble pertenece al nuevo titular. Este paso, es obligatorio si se va a proceder a la venta posterior.
¿QUE PASA SI EL PISO HEREDADO ESTÁ HIPOTECADO?
- Si el inmueble recibido estuviera hipotecado, no es requisito necesario la firma de la entidad bancaria para todos estos trámites, sin embargo, habrá que comunicarle quién es el nuevo titular del inmueble y de la hipoteca.
SI TIENES PRISA POR VENDER LA CASA HEREDADA, HAY SOLUCIONES
- Llegados a este punto, el heredero ya puede vender el inmueble a terceros igual que si éste hubiera procedido de una compra. En caso que por razones de urgencia fuera necesario asegurarse la venta del inmueble incluso antes de firmar la escritura de aceptación de herencia, pueden estudiarse opciones como la firma de un documento privado entre las partes que permita al heredero recibir por adelantado parte del precio quedando el restante para cuando le sea posible firmar la escritura de aceptación de herencia y la posterior escritura de venta del inmueble.
Incluso si el comprador está de acuerdo, se pueden otorgar en el mismo acto la herencia ( que quedaría pendiente de inscripción) y la venta. Siendo la misma gestoría la encargada de tramitar los dos expedientes.
No olvides que las casas heredadas normalmente necesitan rejuvenecerlas para sacar su mejor aspecto cuando las ponemos a la venta. Piensa que en un anuncio de una casa debemos seducir a los compradores que están viendo un montón de anuncios más. Para ser efectivos con el anuncio del piso en los portales te proponemos que contactes con el departamento de Home Staging de Inmobiliaria Igarka y verás todo lo que podemos hacer para convertir tu casa heredada en una vivienda reluciente y que brille en el mercado para venderla antes y mejor.
Dicho todo lo anterior, es importante reseñar que con este artículo se ha pretendido únicamente reflejar de una forma muy general el procedimiento más frecuente en caso de heredar un inmueble, desde el fallecimiento del titular del inmueble hasta que éste se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de su heredero para facilitar, en su caso, la venta del mismo. Por ello, habrá que estar siempre a las circunstancias concretas del caso en particular, que posiblemente incidan en lo anteriormente expuesto, por lo que os recomendamos siempre acudir al asesoramiento legal de un profesional.
Si quieres vender un piso heredado y no sabes por dónde empezar, ven a vernos y te asesoraremos sin ningún compromiso y te informaremos de cómo proceder en tu caso en concreto con el fin de que se cumpla tu objetivo de vender la casa que acabas de heredar.
